Detrazione IRPEF degli interessi sui mutui

L'Agenzia delle Entrate, con la circolare del 20 aprile 2005 n. 15/E, ha risposto ad una serie di quesiti prospettati dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale (CAF), nell'ambito della compilazione dei modelli 730/2005 e del rilascio del relativo "visto di conformità". Peraltro, molti dei chiarimenti forniti hanno rilevanza anche ai fini della compilazione del modello UNICO 2005 Persone fisiche.
Tra i chiarimenti più importanti, aventi rilevanza generale, vi sono quelli relativi alla detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi pagati in relazione ai mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, di cui all'art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR


Costo dell'immobile inferiore all'ammontare del mutuoL'Agenzia delle Entrate sostiene che, qualora l'ammontare del mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale sia di importo superiore al valore dell'immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, la detrazione IRPEF degli interessi passivi spetta limitatamente alla parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell'atto, maggiorato degli oneri accessori.

Esempio:
Nel caso in cui un contribuente abbia contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale per un ammontare di 200.000,00 euro, a fronte del costo di acquisto dell'immobile indicato nel rogito di 180.000,00 euro, gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest'ultimo importo.

In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula: costo di acquisizione dell'immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo.
Riprendendo l'esempio, qualora gli interessi annui pagati sul mutuo ammontino a 3.500,00 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo pari a: 180.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = 3.150,00 euro.


Oneri accessori al costo d'acquistoAi fini del calcolo in esame, il costo d'acquisto dell'immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l'operazione di acquisto.
Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio:

• dall'onorario del notaio rogante l'atto di compravendita;
• dalle imposte dovute per l'atto di trasferimento immobiliare (registro, ipotecaria e catastale);
• da eventuali compensi di mediazione.

Gli importi relativi agli oneri accessori all'acquisto vanno quindi ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante.


Limite massimo di detrazioneResta comunque fermo il limite massimo di 3.615,20 euro (7 milioni di lire), sul quale calcolare la detrazione IRPEF del 19%.
(con la legge Finanziaria del 2008 il limite masimo di detrazione è stato elevato a 4.000,00 Euro)
La detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi spetta a condizione che il mutuo sia stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.


Acquisto di abitazione da ristrutturareQualora il mutuo sia stato contratto per l'acquisto di un immobile in relazione al quale vengano successivamente effettuati lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da atto equivalente, per usufruire della detrazione degli interessi passivi l'immobile deve essere adibito a dimora abituale entro due anni dall'acquisto. In tal caso, il beneficio decorre dalla data in cui l'immobile è adibito a dimora abituale.
L'attestazione del rispetto di tale condizione può avvenire:
• di regola, sulla base delle risultanze dei registri anagrafici;
• oppure, poiché l'abitazione principale non coincide necessariamente con la residenza anagrafica, sulla base di un'apposita autocertificazione resa dal contribuente ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, nella quale attesta che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.
In quest'ultima ipotesi resta fermo che, ai sensi dell'art. 41 del suddetto D.P.R. n. 445/2000, l'Amministrazione finanziaria, in fase di controllo, può verificare nei confronti del contribuente la veridicità e l'autenticità delle attestazioni prodotte. In caso di falsa dichiarazione si applicano le disposizioni penali indicate nell'art. 76 del medesimo D.P.R.


Trasferimento per motivi di lavoroIn caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l'acquisto dell'abitazione principale spetta anche se l'immobile viene concesso in locazione. In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, nel quadro B del modello 730 (ovvero nel quadro RB del modello UNICO Persone fisiche), viene chiarito che in relazione a tale immobile devono essere indicati i codici previsti con riferimento alle diverse tipologie di contratti di locazione.